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Causales de terminación de un contrato de arrendamiento vivienda urbana


4 de abril de 2021
Juan Bernardo Noreña Botero
Abogado especialista en Derecho Empresarial

Por medio del contrato de arrendamiento de bien inmueble una de las partes concede a la otra, por determinado tiempo, el goce total o parcial de un bien inmueble (arrendador) cuya destinación será la pactada, y en virtud de esto, la otra parte (arrendatario) deberá pagar un precio determinado que es conocido habitualmente como canon de arrendamiento.

Debido a la relación jurídica entre los contratantes, es común que puedan presentarse desencuentros o incumplimientos entre los mismos. En caso de incumplimiento de alguna o algunas de las obligaciones por parte del arrendatario, el arrendador se encuentra facultado para dar por terminado el contrato y en consecuencia podrá acudir ante un juez de la república para interponer una demanda de restitución de bien inmueble arrendado y conseguir la restitución del mismo.

La Ley 820 del 2003 identifica las causales, de terminación del contrato de arrendamiento, entre ellas, que el arrendatario no pague el canon y los reajustes dentro del término estipulado en el contrato. A esta le suma las siguientes:

  • Cuando no se pagan los servicios públicos y, por lo tanto, causa la desconexión o la pérdida del servicio.
  • En caso de que subarriende total o parcialmente el inmueble, o ceda el contrato o su goce sin autorización previa del arrendador.
  • También es causal de terminación de contrato de arrendamiento, cambiar el uso o destinación del inmueble, sin autorización del arrendador.
  • La incursión reiterada del arrendatario en acciones que afecten la tranquilidad de los vecinos. Igualmente, si la vivienda se usa para actos delictivos que impliquen contravención y que sean comprobados ante la autoridad policiva.
  • No se pueden realizar mejoras, cambios o ampliaciones sin el aval del arrendador. Peor aún, si el arrendatario destruye total o parcialmente el inmueble.
  • Si el arrendatario viola las normas del reglamento de propiedad horizontal, obviamente si son viviendas sometidas a ese régimen, también se puede terminar el contrato.
  • Cuando el inmueble arrendado se pone en venta o se tiene la necesidad de reconstruirlo, repararlo o construir.
  • El arrendador igualmente podrá cancelarlo unilateralmente durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses que, de todas formas, obliga a pagar una indemnización equivalente al precio de tres meses de alquiler.

EL ARRENDATARIO TAMBIÉN TIENE DERECHOS…

La Ley 820/03 también determina en el artículo 24, las causales de terminación del contrato de alquiler por parte del arrendatario:

  • Cuando el arrendador suspende la prestación de los servicios públicos premeditadamente. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.
  • Si hay incursión reiterada de este en conductas que afecten gravemente el disfrute por parte del arrendatario de la vivienda alquilada.
  • Cuando tampoco tiene en cuenta los derechos de quien habita la casa o el apartamento, según la Ley. El arrendatario podrá terminar unilateralmente el contrato dentro del término que también está estipulado para el arrendador.

Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podrá hacer entrega provisional mediante la intervención de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción judicial correspondiente.

  • El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.

RECUERDA QUE… De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.

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Última actualización: Septiembre 2021
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