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¿Cómo me puedo convertir en dueño de un predio que he habitado hace mucho tiempo?


2 de abril de 2021
Juan Bernardo Noreña Botero
Abogado especialista en Derecho Empresarial

Cuando tenemos o habitamos una cosa con ánimo de señor y dueño, es decir, ejercemos todas las actividades propias de un dueño, podemos adelantar un proceso judicial de declaración de pertenencia, para que un juez, mediante sentencia, nos declare formalmente como propietarios del bien.

El Código Civil colombiano, define que la posesión, es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por que otra persona que la tenga, lo haga en lugar y a nombre de él.

El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo.

Miguel lleva viviendo 10 años en una casa, pero en las escrituras del inmueble, aparece otra persona como la dueña. Sin embargo, durante todo este tiempo, Miguel ha actuado como si él fuere señor y dueño de la misma; ha sembrado naranjas, paga los servicios públicos, impuestos y el mantenimiento de los cultivos y ganado, y, cuando se le pregunta, afirma ser el propietario del bien.

Para este caso y otros semejantes, la persona que lleva habitando más de 10 años en un predio, y, que ejerza todas las actividades propias de un dueño, puede adelantar un proceso judicial de declaración de pertenencia, para que un juez, mediante sentencia, lo declare formalmente como propietario del inmueble.

Para que lo anterior suceda, deberá presentar una demanda mediante abogado, ante el juez civil, para que se adelante el trámite anteriormente citado, que se denomina proceso de declaración de pertenencia. La demanda deberá ir acompañada por una copia del certificado de tradición y libertad expedido por la Oficina de Registro Instrumentos Público del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble.

Una vez presentada y admitida la demanda, el juez ordenará, entre otras, realizar una anotación en el folio de matrícula inmobiliaria, para que todas las personas puedan conocer que se está adelantando dicho proceso judicial sobre ese inmueble.

Para el éxito del proceso, es importante tener y presentar todas las pruebas que demuestren que el demandante ha estado viviendo y explotando el terreno, es decir, que demuestren su posesión por el término exigido en la ley (generalmente 10 años), como son los comprobantes de pago de servicios públicos, de impuestos, mejoras realizadas, testimonios de vecinos, fotografías, certificado de libertad y tradición entre otras. Así mismo, el juez deberá realizar una visita en el predio y constatar los actos de posesión realizados por el demandante.

Practicadas las pruebas, el juez decidirá si la posesión en el inmueble fue probada con las condiciones exigidas por la ley y de ser así, declarará que esa persona ha adquirido la propiedad del inmueble, ordenando que se haga la respectiva anotación en el folio de matrícula inmobiliaria.

ALGUNAS CARACTERISTICAS DEL PROCESO….

  • El proceso que se adelante se denomina declaración de pertenencia, mediante el cual, una persona que se ha comportado como como señor y dueño de un predio sin serlo jurídicamente, es decir , el poseedor, se pueda volver propietario de este, por orden del juez.
  • El título de propiedad en el proceso referido anteriormente, se da por la figura de la prescripción adquisitiva. Para que el poseedor pueda llegar a ser dueño, deben cumplirse ciertas condiciones, tales como: (i) Habitar el predio por un periodo mínimo de 10 o 5 años, depende del caso en particular; (ii) Que la posesión durante dicho tiempo haya sido ininterrumpida, tranquila y pública.
  • El poseedor debe habitar la propiedad y ejercer actos de señor y dueño por lo menos durante 10 años, si no hay justo título, es decir, si no se tiene el documento que sirve de fundamento legal para el ejercicio del derecho y/o buena fe (prescripción extraordinaria).
  • Cuando se pruebe justo título y buena fe, el poseedor debe habitar la propiedad y ejercer actos de señor y dueño, por lo menos durante 5 años (prescripción ordinaria).
  • Cuando se trate de inmuebles sometidos a propiedad horizontal, se debe fijar un aviso de manera visible en la entrada del conjunto, para que las personas tengan conocimiento del proceso y si creen tener derechos se puedan presentar ante el juez.
  • La sentencia emitida por el juez, cumple el papel de escritura pública. Sin embargo, para que esta genere derechos y obligaciones, debe ser inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria en el correspondiente Registro de Instrumentos Públicos.

Para la inscripción es necesario:

  • La presentación de sentencia, contentiva de la escritura pública, con una copia auténtica.
  • Recibo de pago del impuesto de registro y el recargo por extemporaneidad en caso de encontrarse vencido el término para registrar el documento.
  • Recibo de pago de los derechos de registro de las Oficinas de Registro.
  • En caso de que tengas un predio que esté siendo habitado por otra persona y no tengas elaborado ningún contrato, debes iniciar mediante abogado, un proceso reivindicatorio, para poder recuperar la propiedad, pues es posible que la otra persona inicien un proceso de pertenencia y pierdas la propiedad.
¡Toma nota!
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