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Restitución de bien inmueble arrendado


10 de marzo de 2021
Juan Bernardo Noreña Botero
Abogado especialista en Derecho Empresarial

Con la firma del contrato de arrendamiento de un bien inmueble, las partes adquieren obligaciones que deben cumplir según como o se haya acordado, en caso de incumplimiento de alguna o algunas de las obligaciones por parte del arrendatario, el arrendador tiene la facultad de dar por terminado el contrato, y en consecuencia puede acudir ante un juez de la república, para conseguir que se le restituya el inmueble.

Por medio del contrato de arrendamiento de bien inmueble una de las partes concede a la otra, por determinado tiempo, el goce total o parcial de un bien inmueble (arrendador) cuya destinación será la pactada, y en virtud de esto, la otra parte (arrendatario) deberá pagar un precio determinado que es conocido habitualmente como canon de arrendamiento.

Debido a la relación jurídica entre los contratantes, es común que puedan presentarse desencuentros o incumplimientos entre los mismos. En caso de incumplimiento de alguna o algunas de las obligaciones por parte del arrendatario, el arrendador se encuentra facultado para dar por terminado el contrato y en consecuencia podrá acudir ante un juez de la república para interponer una demanda de restitución de bien inmueble arrendado conseguir la restitución del mismo.

Aparte de los requisitos generales de toda demanda contenidos en el artículo 82 del Código General del Proceso, para que la demanda de restitución de inmueble sea admitida, el arrendatario debe adjuntar a la demanda la prueba de la existencia del contrato de arrendamiento.

La prueba ideal de la existencia del contrato de arrendamiento, es el documento escrito, donde conste el contrato de arrendamiento, pero si no se cuenta con este documento, ya sea porque se extravió o porque se trata de un contrato de arrendamiento verbal, se puede acudir a la prueba testimonial, es decir, conseguir testigos que depongan sobre la existencia del arrendamiento. También sirve como prueba, la confesión de parte en interrogatorio de parte extraprocesal de conformidad con el artículo 384 del Código General del Proceso.

El Art. 384 del Código General del Proceso, establece las reglas que se deben tener presentes al momento de solicitar la restitución del bien inmueble, las cuales podemos resumir de la siguiente manera:

1. Demanda: Tal como se mencionó anteriormente, dentro de los requisitos fundamentales de la misma, está que sea acompañada por el contrato de arriendo que se suscribió entre las partes. En caso de que el contrato se hubiese establecido de forma verbal, será necesario realizar un interrogatorio de parte como prueba anticipada y que este se anexe a la demanda como prueba dentro del proceso.

2. Notificaciones: Para notificar a las partes, se considerará en el caso de los arrendatarios el inmueble arrendado.

3. Ausencia de oposición a la demanda: si el demandado no presenta ninguna oposición respecto de la demanda en el término que indica la ley, el Juez proferirá sentencia ordenando la restitución.

4. Contestación, mejoras y consignación: Si el motivo de la demanda es la falta de pago, el arrendatario no será escuchado por el Juez hasta que demuestre que ya está al día con sus obligaciones, o que efectivamente nunca se encontró en mora del pago. Cuando el demandado alegue mejoras, deberá hacerlo en la contestación de la demanda, y se tramitará como excepción.

5. Compensación de créditos: Si el Juez determina en sentencia que el demandado tiene derecho al valor de las mejoras, tal crédito se compensara con lo que adeude el demandado.

6. Trámites inadmisibles: En este proceso son inadmisibles la demanda de reconvención, la intervención excluyente, la coadyuvancia y la acumulación de procesos.

7. Embargo y secuestro: El demandante podrá solicitar en la presentación de la demanda , el embargo y secuestro sobre los bienes del demandado, a fin de que se asegure el pago de los cánones adeudados.

8. Restitución provisional: En cualquier estado del proceso el demandante podrá solicitar que se realice la inspección judicial del inmueble, para evidenciar su estado, de encontrarse abandonado o en malas condiciones, el demandante podrá solicitar la restitución provisional, y se abstendrá de arrendarlo hasta el fallo definitivo.

9. Única instancia: Si el problema es únicamente la mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitará en una única instancia.

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Última actualización: Septiembre 2021
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